Immobili compresi nei Peep: il vincolo di determinazione del prezzo imposto deve essere applicato anche in tutte le rivendite successive alla prima. Nullità delle clausole contrattuali che stabiliscano un prezzo convenzionale superiore a quello “imposto”.
Il vincolo sulla determinazione del prezzo massimo di rivendita, gravante su immobili di edilizia convenzionata, non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienazione, bensì, in assenza di convenzione ad hoc, segue, a titolo di onere reale, il bene nei successivi passaggi di proprietà con naturale efficacia indefinita. Conseguentemente le clausole dei contratti che stabiliscano un prezzo convenzionale superiore a quello “imposto” devono intendersi affette da nullità ed automaticamente integrate con il prezzo “imposto”, ai sensi dell’articolo 1419 del Codice civile.
La Corte Cassazione, in una recente sentenza emessa a sezioni unite (16 settembre 2015, n. 18135), è intervenuta a dirimere i contrasti giurisprudenziali insorti in tema di vendita degli alloggi di edilizia convenzionata soggetti a vincoli di determinazione del prezzo. Materia che, nel corso del tempo, ha subito frequenti interventi legislativi che hanno finito per modificare notevolmente l’impianto originario.
Il Supremo Collegio ha definito i principi da tenere in considerazione per la risoluzione delle controversie sull’argomento.
In primo luogo si dovrà tener conto della distinzione tra convenzioni per la cessione del diritto di superficie rispetto a quelle per la cessione del diritto di proprietà piena, ricordando che per le prime il vincolo di inalienabilità non costituisce contenuto necessario delle stesse, differentemente che per le seconde.
Una seconda distinzione riguarda la disciplina legale applicabile alle convenzioni: art. 35 della legge 865/1971 o artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10. Sole per le seconde il titolare di alloggio realizzato su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è tenuto a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito nella convenzione, in quanto tale vincolo graverebbe solo sul costruttore titolare della concessione. Nel primo caso, invece, il vincolo permane anche nelle vendite successive.
Il terzo punto concerne l’applicabilità della modifica legislativa dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, introdotta con il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, in base alla quale la possibilità di rimuovere i vincoli di determinazione del prezzo massimo di cessione contenuti in una convenzione P.E.E.P. sono subordinati a tre requisiti essenziali: 1) decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento; 2) richiesta di rimozione del vincolo da parte del singolo proprietario; 3) pagamento di un corrispettivo determinato dal Comune sulla base di parametri legali.
Sulla base di quanto esposto, la Suprema Corte ha stabilito che il vincolo sulla determinazione del prezzo massimo di rivendita non è soppresso automaticamente a seguito del vincolo di divieto di alienazione, bensì, in assenza di convenzione ad hoc, segue, a titolo di onere reale, il bene nei successivi passaggi di proprietà con naturale efficacia indefinita.
Potrai leggere o scaricare la sentenza in argomento, accedendo alla sezione Pubblicazioni, voce Giurisprudenza di questo sito.